1. 의의
명의신탁이란 대내적으로 명의신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리∙수익하면서 공부상의 소유명의만을 명의수탁자 앞으로 해 두는 것, 다시 말하면 “당사자간의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산 등의 명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것”을 말합니다.
이와 같은 명의신탁은 과거 판례에 의하여 유효성이 인정되고 있었으나, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 함) 제정에 따라 원칙적으로 그 효력이 없는 것으로 되었습니다.
따라서 부동산실명법 적용에 따라 효력이 없는 경우와, 예외적으로 효력이 있는 경우로 나누어집니다.
2. 명의신탁의 유형
가. 등기명의신탁
부동산의 등기명의만 명의수탁자에게 이전되고 명의수탁자가 부동산 취득의 원인계약에 관여하지 않는 형태
① 양자간 명의신탁 :
등기명의신탁으로 명의신탁자가 자기 소유의 부동산을 명의수탁자 앞으로 이전등기하는 경우
명의신탁자가 매도인으로부터 부동산을 매수하면서 자기 명의의 등기를 경료하지 않은 채 바로 명의수탁자 앞으로 이전등기를 하는 경우
나. 계약명의신탁
부동산을 매수하려는 자(명의신탁자)가 다른 사람(명의수탁자)에게 위탁하여 명의수탁자가 계약당사자로서 전 소유자로부터 부동산을 매수하여 명의수탁자 앞으로 등기를 경료하는 경우
3. 부동산실명법
가. 법 적용대상
부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정이란 “부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정”을 말합니다.
나. 적용 예외
– 상호명의신탁
– 신탁등기
– 종중 및 배우자 사이의 명의신탁(이 경우 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피의 목적이 없어야 함)
다. 명의신탁의 효력
① 명의신탁 “약정”의 무효
– 적용예외 사안이 아닌 이상, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효
– 무효가 되는 것은 명의신탁약정 뿐이고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 부동산취득의 원인행위, 가령 3자간의 명의신탁에서 전 소유자와 명의신탁자 사이의 매매계약은 무효로 되지 않음
– 3자간 등기명의신탁에 있어 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없음
② 명의신탁 “등기”의 효력
– 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효
– 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로, 명의신탁자가 명의신탁부동산에 대한 소유권을 보유함
– 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로, 부동산의 소유권은 전 소유자에게 그대로 남게 됨
③ 계약명의신탁의 경우
– 계약명의신탁에서도 명의신탁자와 명의수탁자의 명의신탁약정은 무효
– 계약상대방인 전소유자가 계약명의신탁약정의 존재를 알았다면 부동산에 관한 물권변동은 무효, 몰랐다면 물권변동이 유효함
– 전소유자가 선의인 경우, 명의수탁자는 그 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하고, 이때 명의신탁자는 전소유자에 대하여 아무런 청구도 하지 못하지만, 명의수탁자를 상대로 부당이득으로서 매매대금의 반환을 청구할 수 있음
④ 제3자에 대한 효과
– 명의신탁 약정 및 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못함
– 이때 제3자의 선∙악의는 불문
1. 의의 및 종류
취득시효란 물건에 대하여 권리를 가지고 있는 듯한 외관이 일정기간 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 않고 그 외관상의 권리자에게 권리취득의 효과를 생기게 하는 제도를 말합니다.
부동산 소유권 취득시효는 점유취득시효(일반취득시효)와 등기부취득시효의 2가지 종류가 있습니다.
2. 점유취득시효 요건
가. 점유
점유취득시효의 요건으로서 점유는 소유의 의사로 하는 자주점유이어야 하고, 평온∙공연한 점유이어야 합니다.
① 자주점유
– 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 사실상 행사하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지, 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권한, 즉 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아님
– 자주점유는 민법 제197조 제1항에 의하여 추정되므로, 점유자 스스로가 그 점유권원의 성질에 의하여 자주점유임을 증명할 책임이 없고, 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유임을 주장하는 상대방에게 타주점유에 대한 증명책임이 있음
– 악의의 무단점유에는 자주점유의 추정을 부정함
② 평온∙공연한 점유
민법 제197조 제1항에 의하여 평온∙공연한 점유도 추정됩니다.
나. 20년의 시효기간의 경과
– 시효기산점에 관하여 점유자가 임의로 기산점을 선택할 수 없고 현실적으로 점유를 개시한 시점을 확정하여 그때부터 20년의 기간을 기산하여야 합니다.
– 점유의 승계가 인정되고, 전후 양시점에 점유한 사실이 인정되면 그 점유는 계속된 것으로 추정됩니다.
다. 등기
점유취득시효 완성으로 점유자는 등기자에 대하여 “채권적인” 등기청구권을 취득하게 되고, 등기를 하여야만 소유권을 취득하게 됩니다.
3. 등기부취득시효 요건
가. 점유
등기부취득시효의 요건으로 점유취득시효의 요건인 평온∙공연한 자주점유에 덧붙여 점유자의 선의∙무과실이 요구됨
① 자주점유 – 추정됨
② 평온∙공연한 점유 – 추정됨
③ 선의 – 추정됨
④ 무과실 – 무과실을 추정하는 규정은 없으므로, 시효취득을 주장하는 점유자가 입증책임 있음
– 부동산을 매수하는 자가 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하지 않은 경우
– 본인의 대리인으로서 처분권한을 위임받았다고 칭하는 자로부터 부동산을 매수하는 자가 직접 본인에 대하여 대리권의 유무를 확인하지 않은 경우 등
나. 등기
– 적법∙유효한 등기일 필요 없고, 무효인 등기도 가능
– 하지만 중복등기기록 중 폐쇄되어야 하는 등기기록상의 보존등기나 그에 터 잡은 이전등기를 근거로 한 등기부취득시효는 부정됨
다. 점유와 등기의 계속 : 10년
– 등기기간과 점유기간은 각각 10년이어야 함
– 등기의 승계도 긍정
4. 취득시효 완성의 효과
취득시효 완성으로 인한 소유권의 취득은 원시취득이므로, 원 소유자의 권리 위에 존재하던 제한은 원칙적으로 소멸하고, 특별한 사정이 없는 한 시효완성자는 원소유자의 소유권에 기하여진 각종 제한에 의하여 영향을 받지 않는 완전한 내용의 소유권을 취득합니다.
취득시효로 인한 소유권취득의 효과는 점유를 개시한 때에 소급합니다. 소급효가 인정되므로, 점유자가 취득시효기간 중에 취득한 과실(사용이익을 포함)은 정당한 권원에 기한 것으로 되어 소유자에게 반환할 필요가 없습니다.
1. 공유물 분할의 자유
공유란 물건이 지분에 의하여 수인의 소유가 된 것, 즉 공동목적을 위한 인적 결합관계가 없는 수인이 물건을 공동으로 소유하는 것을 말합니다. 공유는 공동목적을 위한 인적 결합관계가 없으므로 공유자는 자유롭게 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.
하지만 건물의 구분소유에서 공유부분과 경계에 설치된 경계표 등에 대해서는 분할을 청구할 수 없습니다.
그리고 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있습니다.
2. 분할의 방법
가. 협의에 의한 분할
협의에 의하여 분할하는 경우 그 방법에 제한이 없습니다. 따라서 현물분할, 대금분할, 가액보상 등 어떠한 방법도 가능합니다.
나. 재판상 분할
① 공유물분할의 소
분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다.
공유물분할의 소는 “형식적 형성의 소”로서, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적 분할을 하면 됩니다.
그리고 공유물분할의 소는 공유자 전원이 원∙피고로 참여하여야 하는 필수적 공동소송으로서 공유자 전원에 대하여 판결이 합일적으로 확정되어야 하므로, 공동소송인 중 1인에 소송요건의 흠이 있으면 전 소송이 부적법하게 됩니다.
② 분할방법
– 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있으면 공유물을 경매하여 그 대금을 분할
– 공유자간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 허용됨
3. 분할의 효과
가. 소유권의 변동
공유물분할에 의하여 공유관계는 종료되고, 각 공유자는 분할된 부분에 대하여 소유권을 취득합니다(대금분할의 경우는 제외). 그 효력발생시기는 협의상 분할의 경우에 등기시, 재판상 분할의 경우에는 판결확정시입니다.
나. 공유자 사이의 담보책임
대금분할의 경우를 제외하면 공유물의 분할은 실질적으로 지분의 교환 또는 매매이므로, 각 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 관하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 부담합니다.
다. 지분상의 담보물권
대금분할이나 가격배상의 경우에 공유지분 위에 존재하던 담보물권은 공유물이 누구의 소유로 되든지 관계없이 그 지분의 비율에 따라 공유물 위에 존속합니다.
현무분할의 경우 담보물권의 불가분성에 의해 공유지분 위의 담보물권은 분할된 개개의 물건 위에 그 지분의 비율에 따라 존속합니다.