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1. 의의

많은 사람들이 부동산을 매매하고 있습니다. 하지만 그 이행과정에서 많은 법률분쟁이 발생하는바, 매도인, 매수인별로 주요 법률쟁점이 존재합니다.

2. 매도인측 쟁점사항

가. 매매계약의 이행청구 : 매매대금청구소송

매매계약을 체결했음에도 불구하고 매수인이 매매대금을 지급하지 않는 경우에는 매매대금청구소송을 제기할 수 있습니다.

중요한 부분은 매수인의 매매대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계이기 때문에 매도인이 소유권이전등기해주지 않은 상태에서는 매수인이 매매대금지급을 하지 않더라도 위법하지 않으므로 매매대금에 대한 지연손해금이 발생하지 않습니다.

따라서 매도인은 매매대금청구소송에 앞서 부동산이전등기에 필요한 서류를 매수인에게 이행제공하는 것이 좋습니다.

나. 계약의 해제 : 손해배상청구소송, 소유권이전등기말소소송

① 계약해제 방법

매수인이 매매대금 지급을 하지 않는 경우 매도인은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 이후에도 매수인이 매매대금을 지급하지 않는 경우에는 매매계약을 해제할 수 있습니다.

다만 잔금미지급의 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계이므로, 매도인이 소유권이전등기서류의 이행제공을 한 이후에야 매매계약을 해제할 수 있습니다.

손해배상청구

매매계약을 해제함으로 인하여 매도인에게 손해가 발생한 경우에는 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

매매계약상 손해배상액에 대한 예정액(계약금 상당액 등)이 있으면 그 금액을 청구할 수 있고, 이미 계약금, 중도금을 받은 상태라면 손해배상금을 제외한 나머지 금액을 매수인에게 지급하여야 합니다.

소유권이전등기말소소송

만일 매수인으로부터 매매대금을 전액 받기 전에 소유권이전등기를 해 준 상태라면, 매도인은 매매계약 해제를 원인으로 하여 소유권이전등기말소소송을 제기할 수 있습니다.

이 경우 매수인이 해당 부동산의 소유권을 제3자에게 이전할 수 있으므로, 사전에 처분금지가처분을 해 두는 것이 중요합니다.

3. 매수인측 쟁점사항

가. 매매계약의 이행청구 : 소유권이전등기청구소송

매매계약을 체결했음에도 불구하고 매도인이 소유권이전등기를 해 주지 않는 경우 매수인은 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있습니다.

매수인은 매도인이 제3자에게 해당부동산을 처분하지 않도록 사전에 처분금지가처분을 해 두는 것이 좋습니다.

나. 계약의 해제 : 손해배상청구소송, 원상회복청구

① 계약해제 방법

매매계약을 체결하였음에도 매도인이 소유권이전등기를 해 주려 하지 않는 경우, 매수인은 잔금에 대하여 이행제공을 한 후 상당한 기간을 정하여 매도인에게 이행을 최고하고, 그 이후에도 매도인이 이전등기를 해 주지 않는 경우에는 매매계약을 해제할 수 있습니다.

손해배상청구
매매계약을 해제함으로 인하여 매수인에게 손해가 발생한 경우에는 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
원상회복청구
이미 지급한 계약금, 잔금 등이 있는 경우에는 기지급한 금액에 대하여 연 5%의 지연이자를 가산하여 원상회복을 청구할 수 있습니다.
가압류
매수인은 계약해제에 따른 손해배상청구권, 원상회복청구권을 보전하기 위하여 매도인 소유의 부동산에 대하여 가압류를 할 수 있습니다.

4. 중개인의 중개과실

가. 중개인에 대한 손해배상청구

공인중개사법 제30조 제1항은 ‘중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 매매중개 과정에서 중개인 및 중개보조자의 잘못이 존재하고 그로 인하여 손해를 입은 계약당사자는 중개인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

나. 한국공인중개사협회 공제금 청구

한국공인중개사협회는 공인중개사의 중개업무에 대하여 공제사업을 하고 있으므로, 해당 공인중개사가 공제계약을 체결하였다면 그 공제금을 청구할 수 있습니다.

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